Kaj je dodelitev stanovanje v novo stavbo in možna tveganja?

Zaradi dobička je veliko vlagateljev v nepremičnine prodalo stanovanja v zaključni fazi gradnje, ko so se stroški nastanitve povečali (in ne enkrat) od začetka projekta, vendar od razvijalca ni ostalo nobenih stanovanj. Da bi takšno obravnavo mogoče le s prenosom lastništva stanovanja v novo stavbo, kaj to pomeni in kakšne nianse se morate zavedati, da bi se zaščitili pred najverjetnejšimi tveganji - preberite v tem članku.

Kaj je prenos lastninskih pravic

Preden veš, kako varno je nakup nepremičnin po tej shemi, moraš razumeti, kaj je dodelitev stanovanja v novi stavbi, da se zakonsko pojasni. pomembne vidike, povezane s to vrsto transakcij.

Prenos lastništva je edini način, da lahko delničar pred začetkom obratovanja proda stanovanje v nedokončani hiši. Zato gre za dodelitev le, če prodajalec ni razvijalec, ampak fizični (lastnik kapitala, ki je kupil stanovanje od razvijalca) ali pravna oseba (pogodbeno podjetje, investitor organizacije). Ta način prenosa pravic do stanovanja je določen z zveznim zakonom »o udeležbi v skupni gradnji«. In to je mogoče od trenutka državne registracije pogodbe o sodelovanju v gradbeništvu (DDU) do datuma dostave hiše.

Prenos stanovanja je posel, katerega posledica je prenos lastninskih pravic na stanovanjske prostore. Ker pa govorimo o stanovanju v hiši v gradnji, skupaj s pravicami do nje, se prenesejo dolžnosti investitorja nepremičnine. Dejstvo je, predmet prodaje ni stanovanja sama, ampak sporazum, v skladu s katerim lahko kupec postane lastnik v prihodnosti (DDU). Do tega trenutka stanovanje dejansko ni obstoječi objekt, ampak le pogojno, s pogojnimi podatki in oštevilčenjem (poštni naslov, natančno območje in številka stanovanja postane znana šele po naročilu hiše). Dejanski prenos stanovanja na novega lastnika se izvede v skladu s listino o prenosu in šele po pridobitvi dovoljenja za zagon.

Namesto besede "dodelitev" v uradnih dokumentih je pogosto prisoten pravni izraz - cesija. Dogovor o prenosu pravic in obveznosti po DDU je predmet državne registracije.

Pomembno! Neizpolnjevanje katerega koli od zakonsko ustreznih pogojev lahko pripelje do priznanja transakcije kot neveljavnega.

Vrste dodelitve

Prenosne transakcije so razdeljene na dve vrsti, odvisno od tega, ali je prodajalec posameznik ali organizacija (pravna oseba). 2'-1 1. V prvem primeru najpogosteje govorimo o pridobitvi koristi zaradi razlike med cenami v fazi izkopavanja in v zadnji fazi gradnje (nekaj mesecev pred postavitvijo hiše). Tudi prodajalec je poganja želja, da bi se izognili plačilu davka. Medtem ko sovlagatelj ne postane lastnik, je dolžan plačati davek od prodaje stanovanja (PIT), hkrati pa prihraniti znaten del (davek se ne bo obračunal na katastrsko vrednost, torej brez povečanja za faktor 0,7). Z registracijo nepremičnine pa je lastnik dolžan plačati 13-odstotni davek na stroške prodaje (če ima stanovanje manj kot pet let). Kakšna tveganja se lahko pojavijo pri prenosu pravic iz delničarja na drugega posameznika?

Pri sklepanju pogodbe o prenosu se delničar spremeni v trenutni PSD. Hkrati se mora novi delničar dogovoriti o pogojih investitorja, ki so bili dogovorjeni s prejšnjim udeležencem v skupni gradnji. Spreminjanje DDU ni več mogoče. Toda to je njegov plus. Vse obveznosti razvijalca ostajajo enake - novi imetnik obresti bo prejel določeno stanovanje po dogovorjeni ceni in v dogovorjenem času. 2'25 ° 2. V drugem primeru, če se pravice in obveznosti iz DDU prenesejo na pravno osebo, postopek za obdelavo transakcije ni preveč drugačen od prejšnje različice. Edina zahteva za organizacijo je, da mora biti poravnava z razvijalcem izvedena v brezgotovinski obliki in šele po državni registraciji DDU.

Stališča razvijalcev do dodelitve in koordinacije

V skladu z veljavno zakonodajo Ruske federacije (to je zvezni zakon št. 214) ni potrebno dogovoriti se o transakciji, če je cena pogodbe o prenosu v celoti plačana. . Če se plačilo izvede le delno, je pogoj za prenos pravic na stanovanje soglasje razvijalca. To je splošno pravilo, iz katerega obstajajo izjeme. Če razvijalec v DDU predpisal neposredno zahtevo: "dodelitev pravic brez soglasja razvijalca je nemogoče" - potem lastnik kapitala je dolžan upoštevati pogoje pogodbe, v skladu s katerimi je podpisal svoj podpis.

Vsi razvijalci ne želijo transakcij dodelitve pravic. Nekateri preprosto registrirajo v DDU potrebo po dogovoru o prenosni transakciji. Drugi raje prejemajo ugodnosti: zaračunavajo pristojbino za možnost prenosa zahtevkov na drugo osebo v višini 1-15% vrednosti stanovanja.Kdo bi moral nositi te stroške, ni jasno opredeljeno v zakonodaji, vse je odvisno od sporazuma med strankama. Najpogosteje te stroške krije prvi delničar, ki se je strinjal s pogoji razvijalca. V praksi pa prodajalec pogosto preceni ceno stanovanja, da bi nadomestil razliko.

In še drugi predpisujejo v DDU neposredno prepoved izvajanja te transakcije. Mimogrede, to ni povsem zakonito in se lahko izpodbija na sodišču (če je prej praksa pokazala nesmiselnost takšnih pritožb vlagateljev v nepremičnine, zdaj obstaja pozitiven trend - sodniki vse bolj prevzamejo stran udeleženca v skupni gradnji).

Pomembno! Tudi če ne obstaja določba o prepovedi ali obvezni odobritvi v DDU, so stranke dolžne obvestiti razvijalca o spremembi delničarja.

Tveganja pri dodeljevanju

Da bi razumeli, ali obstajajo "pasti", morate poznati motive, ki poganjajo prodajalca. V primeru prenosa pravic do stanovanja v hiši v gradnji je vse zelo jasno in razumljivo. Prodajalec želi dobiti dobiček in se izogniti davkom. In ni pomembno, kdo deluje kot delničar - zasebni lastnik ali organizacija.

V tem primeru verjetnost srečanja s prevaranti ni izključena. Da bi se izognili tveganjem (izgubi denarja in stanovanja), je vredno preveriti:

1. Sam objekt je v gradnji (kako poteka projekt, ali so bile zamude, ali so bile upoštevane gradbene norme)
2. Razvijalec (njegova zgodovina, stopnja zanesljivosti, povratne informacije o podjetjih na forumih in v skupnostih soinvestitorjev);
3. Oblikovanje in dovoljenje za dokumentacijo (vsebuje vse uradne podatke o projektu in razvijalcu); 61>
4. Ali je bil izveden državni postopek registracije DDU;
5. Ali je prodajalec v celoti plačal razvijalcu (tako kot običajno) celo prodajalec pošlje potrdilo o plačilu skupaj z drugimi dokumenti, v našem primeru je to DDU). Prve tri točke so povezane s tveganjem nedokončane gradnje: prodajalec lahko premakne željo, da bi se znebil takega objekta, ne da bi izgubil denar . Jasen znak "zamrznjene" gradnje, ko 70% - 80% prodanih stanovanj, v določeni hiši, so na voljo po pogodbi o dodelitvi, in gradbena dela na objektu je končana le za 20-40%.

   Zadnji dve sta povezani s tveganjem izgube vseh naložb ali s tveganjem nepredvidenih stroškov. Če prejšnji imetnik kapitala sploh ni v celoti plačal ali ni plačal za stanovanje, se obveznost plačila položi na novega udeleženca v skupni gradnji (tudi če je že v celoti odplačan s prodajalcem).

   Kot kaže praksa, obstajajo tudi pogosti primeri, ko prodajalci poskušajo prevarati s ponudbo za prenos pravic po predhodnem DDU. Tak sporazum ni pravno zavezujoč, ker ni niti registriran v regaliji. Takšna goljufiva dejanja pogosto spremljajo dvojne prodaje in vedno prenehajo z izgubo denarja in stanovanj za prevaranega kupca.

   Hipotekarni: postopek

   Preprosta, čeprav nerazumljiva na prvi pogled prenosna transakcija je zapletena, ko se plačilo opravi na račun hipotekarnih sredstev. Razmislite o treh različnih situacijah in postopkih v vsaki od njih. 2

   1. Prodajalec kupil stanovanje na račun hipotekarnih sredstev. Glavno vprašanje je, kako prenesti lastninske pravice, če je banka naložila dajatev?

   Če je prodajalec kupil hipotekarno stanovanje, bo prenosna transakcija mogoča šele, ko bo dolg v celoti odplačan. Posojilo lahko odplačate na stroške kupca v več korakih (vendar le pod pogojem, da ima kupec gotovino):

7. prodajalec in kupec morata pripraviti kreditno pogodbo ali potrdilo (neregistrirano, ampak pisno). v dveh izvodih, shranjenih dolgo časa, v primeru zahtevkov) in šele po tem naredite prenos denarja za odplačilo posojila in odstranite "breme";
8. registracijo transakcije po pogodbi o prenosu pravic.

   2. Kupec pridobi stanovanje v hipoteki - kako se dogovoriti in zmanjšati stroške?

   Posojilo za predmet, pripravljeno za dobavo in realizirano s prenosom pravic, se ne odobri pri vseh bankah in za precej velik odstotek (ne v začetni fazi) gradnja - namesto 9,5% letno - 11-13%). V zvezi s tem ima kupec pravico zahtevati od prodajalca znaten popust. Če ni toliko ljudi, ki bi želeli kupiti stanovanje po pogodbi o odstopu, jih bo druga stranka morala na pol poti.

   Za pridobitev posojila banka za stranko odpre poseben račun, na katerega je dolžnik dolžan položiti polog. Prav tako prihajajo kreditna sredstva. Postopek se zaključi s prenosom celotnega zneska na račun prodajalca, ki se izvede šele po državni registraciji pogodbe o prenosu (v register). 2

   3. Obe strani opravita nakup na račun hipotekarnih skladov.

   Če sta dva "hipotekarna posojilodajalca" udeležena v transakciji, je še vedno mogoče prenesti pravice, če prvi delničar prejme soglasje od svoje banke posojilodajalca.

   Seveda je transakcija o prenosu stanovanjskih pravic zapletena in zahteva skladnost s številnimi pravnimi odtenki, pa tudi največjo skrb in previdnost, tako od prodajalca kot od kupca. Zdaj pa veste, kako se izogniti najbolj verjetnim tveganjem in sestaviti pogodbo. Ne pozabite na standardna tveganja, povezana s kakršno koli transakcijo z nepremičninami (terjatve tretjih oseb, sorodnike, prodajo prodajalca, ki ni sposoben prodajati, skrbnika, ki nima pravice prodati predmeta, itd.). 2